Das Finanzamt geht leer aus: Wie ein BFH-Urteil das Immobilien übertragen in der Familie steuerfrei machen kann

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Wichtige Erkenntnisse

• Ein langfristig zinslos gestundeter Kaufpreis zwischen Eltern und Kindern soll keine fiktiven Zinseinkünfte erzeugen.
• Nach mehr als zehn Jahren im Privatvermögen kann der Immobilienverkauf für die Eltern steuerfrei sein.
• Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Eine kluge Kaufpreisaufteilung und eine kürzere Nutzungsdauer können die AfA des Kindes deutlich erhöhen.

Das Problem: Fiktive Zinsen bei zinslosen Vereinbarungen

Stellt euch einen einfachen Fall vor: Eine Person leiht einer anderen 10.000 Euro, zinslos und für länger als ein Jahr. Die Vereinbarung ist eindeutig: Es gibt keine Zinsen, zurückgezahlt werden genau 10.000 Euro.

Bislang konnte der Staat bei solchen langfristigen zinslosen Vereinbarungen argumentieren, dass wirtschaftlich trotzdem ein Zinsanteil enthalten sei. Hintergrund ist die Bewertung langfristiger Forderungen. Vereinfacht gesagt wurde so getan, als bestehe die spätere Rückzahlung aus zwei Komponenten:

• einem geringeren Betrag als Rückzahlung des ursprünglich hingegebenen Geldes,
• und einem unterstellten Zinsanteil.

Dieser fiktive Zinsanteil sollte dann beim Empfänger als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden. Obwohl die Beteiligten gerade keine Zinsen vereinbart hatten.

Der Bundesfinanzhof hat dieser Sichtweise in dem entschiedenen Fall eine Absage erteilt. Das ist besonders relevant, wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder verkaufen und den Kaufpreis langfristig und zinslos stunden.

Der Musterfall: Verkauf eines Mehrfamilienhauses an das eigene Kind

Rechnen wir einen typischen Fall durch:

• Eltern verkaufen ihrem Sohn oder ihrer Tochter eine vermietete Immobilie.
• Der Kaufpreis beträgt 1 Million Euro.
• Die Immobilie befindet sich seit mehr als zehn Jahren im Privatvermögen der Eltern.
• Der Kaufpreis wird über 25 Jahre verteilt gezahlt.
• Es werden keine Zinsen vereinbart.

Bei 1 Million Euro Kaufpreis und einer Laufzeit von 25 Jahren ergibt sich überschlägig eine monatliche Rate von rund 3.300 bis 3.400 Euro. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus kann diese Rate häufig aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert werden.

Und jetzt wird es interessant: In diesem Modell treffen mehrere steuerliche Vorteile zusammen.

1. Der Immobilienverkauf kann für die Eltern einkommensteuerfrei sein

Auf Seiten der Eltern steht zunächst die Frage im Raum, ob der Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn auslöst. Bei Immobilien im Privatvermögen ist dafür insbesondere § 23 EStG entscheidend.

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dann wäre grundsätzlich der Gewinn zu versteuern, also vereinfacht der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und weiterer relevanter Kosten.

Im Musterfall befindet sich die Immobilie aber bereits länger als zehn Jahre im Privatvermögen. Damit ist der Verkauf für die Eltern grundsätzlich steuerfrei.

Erster wichtiger Punkt: Der Verkauf der Immobilie kann trotz eines Kaufpreises von 1 Million Euro einkommensteuerfrei sein.

2. Die Kaufpreisraten können ebenfalls steuerfrei bleiben

Die Eltern erhalten anschließend Monat für Monat Geld vom Kind. Das wirkt auf den ersten Blick so, als müsse das Finanzamt daran beteiligt werden. Schließlich fließt ja regelmäßig Geld zu.

Wenn der Verkauf selbst steuerfrei ist und die Kaufpreisstundung tatsächlich ohne Zinsen vereinbart wurde, sind die laufenden Kaufpreisraten keine gesonderten steuerpflichtigen Einkünfte. Sie sind schlicht die Zahlung des steuerfreien Kaufpreises.

Genau an dieser Stelle gewinnt das BFH-Urteil seine Bedeutung: Es soll nicht plötzlich ein fiktiver Zinsanteil aus einer zinslos vereinbarten Familienlösung herausgerechnet und besteuert werden.

Zweiter wichtiger Punkt: Die Eltern können die Raten im Grundsatz erhalten, ohne daraus laufende steuerpflichtige Zinseinkünfte zu erzeugen.

3. Keine Grunderwerbsteuer zwischen Eltern und Kindern

Bei jeder Immobilienübertragung muss man an die Grunderwerbsteuer denken. Im Verhältnis zwischen Eltern und Kindern gibt es aber eine wichtige Befreiung.

Übertragungen in gerader Linie sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt also sowohl von Eltern auf Kinder als auch von Kindern auf Eltern. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 3 GrEStG.

Im Musterfall fallen damit zwar Kosten für Notar und Grundbuch an. Grunderwerbsteuer fällt aber nicht an.

Wichtig ist die Abgrenzung: Nicht jede Übertragung innerhalb der Familie ist grunderwerbsteuerfrei. Geschwister stehen steuerlich nicht in gerader Linie zueinander. Ein Verkauf zwischen Bruder und Schwester kann deshalb Grunderwerbsteuer auslösen.

Dritter wichtiger Punkt: Eltern und Kinder können eine Immobilie kaufen und verkaufen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

4. Die Kaufpreisaufteilung entscheidet über die Abschreibung

Mit dem Verkauf wird das Kind wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und kann das vermietete Gebäude abschreiben. Dabei darf aber nicht einfach der gesamte Kaufpreis abgeschrieben werden.

Ein Grundstück besteht steuerlich aus mindestens zwei Teilen:

• Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann,
• dem Gebäude, das abgeschrieben werden kann.

Darum sollte bereits im notariellen Kaufvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vereinbart werden. Das Finanzamt orientiert sich grundsätzlich zunächst an dem, was zivilrechtlich vereinbart wurde, sofern die Aufteilung wirtschaftlich plausibel ist.

Eine vollkommen unrealistische Gestaltung funktioniert natürlich nicht. Bei einer Immobilie im Wert von 1 Million Euro kann man nicht ernsthaft nahezu den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zuordnen und für Grund und Boden nur einen symbolischen Betrag ansetzen.

Eine realistische und sauber dokumentierte Aufteilung ist aber ein wertvoller Baustein. Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür auch eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.

Auch einzelne Wirtschaftsgüter sollten im Vertrag auftauchen

Zur Immobilie können weitere Wirtschaftsgüter gehören, etwa:

• eine Einbauküche,
• eine Garage,
• eine Photovoltaikanlage.

Solche Bestandteile können eigene Abschreibungsregeln und kürzere Nutzungsdauern haben. Deshalb ist es sinnvoll, sie im Vertrag einzeln zu benennen und mit nachvollziehbaren Einzelwerten anzusetzen.

Das schafft Klarheit und kann die steuerliche Abschreibung beim Kind verbessern.

5. Mit einer kürzeren Nutzungsdauer lässt sich die AfA deutlich erhöhen

Jetzt kommt ein Punkt, der bei vermieteten Immobilien richtig spannend werden kann: die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA.

Liegt der Gebäudeanteil bei 800.000 Euro, ergibt sich bei einer regulären linearen Abschreibung von 2 Prozent jährlich eine AfA von:

800.000 Euro × 2 Prozent = 16.000 Euro pro Jahr

Das ist die klassische Rechnung bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Das Gesetz lässt jedoch zu, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Die Grundlage dafür ist § 7 EStG.

Gelingt der Nachweis, dass die verbleibende Nutzungsdauer beispielsweise nur 25 Jahre beträgt, kann der Gebäudeanteil über 25 statt über 50 Jahre abgeschrieben werden:

800.000 Euro ÷ 25 Jahre = 32.000 Euro AfA pro Jahr

Die jährliche Abschreibung verdoppelt sich damit von 16.000 auf 32.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 30 Prozent kann das einen erheblichen Unterschied bei der laufenden Steuerbelastung machen.

In vielen Fällen liegen die im Gutachten ermittelten Restnutzungsdauern deutlich unter 50 Jahren. Werte von 18, 20, 23 oder 25 Jahren sind in der Praxis nicht ungewöhnlich. Entscheidend ist immer, dass die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar nachgewiesen wird.

Man muss dafür nicht gedankenlos irgendeine Zahl ansetzen. Wer dieses Thema angeht, sollte sich fachlich begleiten lassen oder ein belastbares Gutachten erstellen lassen.

Warum diese Vorteile unabhängig voneinander funktionieren

Ein großer Vorteil dieses Gestaltungsmodells ist, dass die einzelnen Themen nicht voneinander abhängig sind. Es handelt sich nicht um einen einzigen Trick, bei dem alles zusammenbricht, sobald ein Baustein fehlt.

• Die Steuerfreiheit des Verkaufs hängt vor allem von der Haltedauer im Privatvermögen ab.
• Die Grunderwerbsteuerbefreiung folgt aus dem Verhältnis zwischen Eltern und Kind.
• Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Abschreibungsbasis.
• Die kürzere Nutzungsdauer betrifft die Höhe der jährlichen AfA.
• Die zinslose Kaufpreisstundung betrifft die Frage, ob fiktive Zinseinkünfte entstehen.

Diese Punkte laufen nebeneinander. Gerade deshalb kann ein Verkauf innerhalb der Familie mehr sein als eine bloße Alternative zur Schenkung.

Verkauf statt Schenkung: Was ist mit dem Nießbrauch?

Bei einer schenkweisen Übertragung von Immobilien wird häufig ein Nießbrauchrecht vereinbart. Der Vergleich mit einem Apfelbaum macht es einfach:

Das Kind erhält den Apfelbaum, also die Immobilie. Die Eltern behalten aber das Recht, die Äpfel zu pflücken, also die laufenden Erträge zu vereinnahmen. Bei einer vermieteten Immobilie heißt das: Die Eltern behalten die Mieteinnahmen.

Das kann sinnvoll sein, hat aber auch Konsequenzen. Wer die Mieten erhält, muss sie grundsätzlich auch versteuern.

Beim Verkauf gegen langfristige Kaufpreisraten sieht die Lage anders aus: Das Kind erhält die Immobilie, die Mieteinnahmen und die Abschreibung. Aus den Mieten kann es die vereinbarten Raten an die Eltern zahlen. Die Eltern erhalten statt der laufenden Mieten ihre steuerfreien Kaufpreisraten, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Kind versteuert zwar die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, besitzt aber zugleich die Immobilie als Vermögenswert und kann die Abschreibung geltend machen.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Nach dem Erwerb einer Immobilie kommt oft der Wunsch auf, zu modernisieren, zu renovieren oder lange aufgeschobene Maßnahmen anzugehen. Hier ist in den ersten drei Jahren besondere Vorsicht geboten.

Übersteigen die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb dieses Zeitraums 15 Prozent des Gebäudeanteils, können sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Dann sind diese Ausgaben nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die Abschreibungsbasis des Gebäudes.

Bei einem Gebäudeanteil von 800.000 Euro liegt die 15-Prozent-Grenze bei:

800.000 Euro × 15 Prozent = 120.000 Euro

Wer diese Grenze überschreitet, kann die entsprechenden Kosten nicht sofort steuerlich geltend machen. Ohne nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer würden sie regelmäßig über viele Jahre abgeschrieben. Mit einer erfolgreich nachgewiesenen kürzeren Nutzungsdauer kann sich diese Abschreibungszeit dagegen ebenfalls verkürzen.

Gerade bei einem Generationenwechsel sollte man geplante Renovierungen deshalb nicht losgelöst vom Kaufvertrag und der Abschreibungsplanung betrachten.

Worauf Familien bei der Gestaltung achten sollten

Die Idee klingt zunächst einfach: Eltern verkaufen eine vermietete Immobilie an das Kind, vereinbaren eine zinslose Ratenzahlung und alle profitieren. In der Umsetzung müssen die Vereinbarungen aber sauber, nachvollziehbar und fremdüblich dokumentiert werden.

Besonders wichtig sind:

• ein notarieller Kaufvertrag mit klarer Kaufpreisregelung,
• eine eindeutige Ratenzahlungsvereinbarung,
• eine realistische Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls weitere Wirtschaftsgüter,
• eine belastbare Prüfung der Haltedauer nach § 23 EStG,
• eine durchdachte Planung von Renovierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren,
• ein nachvollziehbarer Nachweis, falls eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden soll.

Die Übertragung einer Immobilie in der Familie ist kein Thema für eine schnelle Standardlösung. Aber das BFH-Urteil zur zinslosen Kaufpreisstundung eröffnet einen Gestaltungsspielraum, den viele Familien bisher gar nicht auf dem Zettel hatten.

Wenn die Immobilie lange genug im Privatvermögen gehalten wurde, Eltern und Kinder in gerader Linie miteinander verbunden sind und die Vertragsgestaltung sauber aufgesetzt wird, kann ein Verkauf in Raten gleich mehrere steuerliche Vorteile verbinden: steuerfreier Verkauf, keine Grunderwerbsteuer, keine fiktiven Zinsen und eine neue Abschreibungsbasis beim Kind.

Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt immer von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls ab. Gerade bei hohen Immobilienwerten, langfristigen Kaufpreisraten, Nießbrauch, Renovierungen oder mehreren Beteiligten sollte die Gestaltung vor der Beurkundung steuerlich und rechtlich geprüft werden.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf zwischen Eltern und Kindern

Ist ein Immobilienverkauf von Eltern an Kinder immer steuerfrei?

Nein. Für die Einkommensteuer ist insbesondere wichtig, wie lange die Immobilie im Privatvermögen der Eltern gehalten wurde. Bei einem Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist ein Gewinn aus dem Verkauf im Regelfall steuerfrei. Bei einer kürzeren Haltedauer kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Fällt beim Verkauf einer Immobilie von Eltern an Kinder Grunderwerbsteuer an?

Im Verhältnis zwischen Eltern und Kindern fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, weil es sich um eine Übertragung in gerader Linie handelt. Das gilt auch in umgekehrter Richtung, also vom Kind an die Eltern.

Dürfen Eltern den Kaufpreis für eine Immobilie zinslos stunden?

Eine zinslose Kaufpreisstundung kann vereinbart werden. Das BFH-Urteil vom 24. März 2026 ist dabei wichtig, weil bei einer zinslosen Vereinbarung nicht allein durch eine steuerliche Fiktion Zinseinkünfte entstehen sollen.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung bei einer vermieteten Immobilie so wichtig?

Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag bestimmt deshalb, auf welcher Grundlage das Kind später die AfA berechnen kann.