Immobilien steuerlich clever planen

Vor dem Kauf: Notar, Vertrag, Aufteilung

Bevor wir kaufen, sollten wir mit dem Steuerberater sprechen. Ein Notarvertrag kann vieles regeln, was später steuerlich entscheidend ist. Wichtig ist vor allem die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude. Denn Grund und Boden ist nicht abschreibbar; je niedriger der Bodenanteil, desto höher die Abschreibung auf das Gebäude.

Praktische Punkte, auf die wir im Notarvertrag achten sollten:

• Aufteilung Kaufpreis in Grund und Boden versus Gebäude dokumentieren.
• Küchen oder Einbauten separat ausweisen, damit sie kürzer abgeschrieben werden können.
• Überlegen, ob wir den wirtschaftlichen Übergang (Nutzen und Lasten) zeitlich vom Notartermin trennen.

Die 15-Prozent-Grenze und die ersten drei Jahre

Wenn wir ein Objekt kaufen, zählt steuerlich der Notartermin als Stichtag. Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Notartermin dürfen wir bei Renovierungen nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausgeben, sonst müssen diese Kosten aktiviert und über die Restnutzungsdauer verteilt werden.

Deshalb gilt als einfacher Tipp: Wir führen von Beginn an eine separate Liste oder Tabelle für die Instandhaltungskosten der ersten drei Jahre, damit wir jederzeit prüfen können, ob wir unter der 15-Prozent-Grenze bleiben.

Stichtag Notartermin plus drei Jahre. Wenn wir einen Tag später über die 15 Prozent kommen, haben wir alles richtig gemacht.

Grundstück versus Gebäude: BMF-Berechnungshilfe und fiktives Baujahr

Wenn wir im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen haben, hilft die BMF-Berechnungshilfe. Dort geben wir Daten wie Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Ausstattung ein. Überraschender Effekt: Durch die Eingabe von Modernisierungen lässt sich ein fiktives Baujahr ermitteln, das den Gebäudewert gegenüber dem Bodenwert verändert.

Praxisbeispiel: Bei einem ursprünglich sehr alten Baujahr kann die Modernisierungsdokumentation das fiktive Baujahr deutlich nach vorne ziehen. Das erhöht den Gebäudewert und damit die jährliche Abschreibung. Hier besteht echtes Gestaltungspotenzial – aber auch die Gefahr von Fehlern, wenn wir das ungeprüft akzeptieren.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Standardmäßig gehen Finanzämter oft von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren für Wohngebäude aus. Wir können jedoch ein technisches Gutachten vorlegen, das nachweist, dass eine kürzere Nutzungsdauer gerechtfertigt ist. Entscheidend sind die Kriterien des jeweiligen Urteils und die Qualität des Gutachtens.

Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

• Gebäudewert 100.000 Euro über 50 Jahre: 2 Prozent Abschreibung = 2.000 Euro pro Jahr.
• Bei einem Nachweis einer Nutzungsdauer von 30 statt 50 Jahren beträgt die jährliche Abschreibung 3.333 Euro statt 2.000 Euro.
• Die Differenz von rund 1.333 Euro pro Jahr, multipliziert mit dem individuellen Steuersatz, führt zu einer spürbaren Steuerentlastung beziehungsweise einem Liquiditätsvorteil über die Jahre hinweg.

Eigentumsverhältnisse, GbR und Gewinnverteilung

Ob wir als Miteigentümer eingetragen werden oder eine GbR gründen, hat große praktische Folgen. Gerade bei Paaren oder nicht verheirateten Partnern raten wir oft zur GbR. Die GbR ist Eigentümerin des Objekts und erlaubt flexible vertragliche Regelungen bei Verkauf, Schenkung oder Trennung.

Wichtig: Die Gesellschaftsanteile müssen nicht die Gewinnverteilung widerspiegeln. Wir können vertraglich regeln, dass Gewinn anders verteilt wird als die Kapitalanteile, beispielsweise 70/30 statt 50/50. Solche Abreden sollten wir vorab treffen und dokumentieren, damit das Finanzamt sie anerkennt.

Wohnrecht, Nießbrauch, Übertragungen und Schenkungen

Wir müssen zwischen Wohnrecht und Nießbrauch unterscheiden. Nießbrauch ist ein persönliches, sehr umfassendes Recht. Ein Wohnrecht ist dinglich, aber seltener so weitreichend wie Nießbrauch. Bei Übertragungen an ältere Familienmitglieder empfehlen wir, im Vertrag festzulegen, dass das Wohnrecht automatisch erlischt, sobald es nicht mehr genutzt werden kann, zum Beispiel bei Pflegeheimaufenthalt.

Bei Schenkungen und Verfügungen zum Schutz vor Pflegeheimkosten sollten wir vorsichtig sein: Sozialrechtliche Anfechtungsfristen greifen oft bis zehn Jahre zurück. Eine sinnvolle Alternative ist oft ein Verkauf an die Kinder mit anschließender Leibrente oder einem gepackten Kaufvertrag.

Mieteinnahmen, Werbungskosten und Instandhaltungsrücklage

Bei der Einkunftsermittlung gilt das Zu- und Abflussprinzip: Miete ist Einnahme im Jahr des Zuflusses, Ausgaben sind im Jahr des Abflusses abzugsfähig. Wir dürfen Zinsen als Werbungskosten abziehen, nicht aber die Tilgung.

Wichtiges Urteil: Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Sie sind Sparvermögen. Erst wenn tatsächlich aus der Rücklage Instandhaltungen finanziert werden, entstehen abzugsfähige Werbungskosten.

Gestaltungsoptionen bei größeren Sanierungen:

• Größere Instandhaltungsaufwendungen können wir auf bis zu fünf Jahre verteilen.
• Wir können die Verteilung einmalig wählen und bei Bedarf vorzeitig den Rest geltend machen (zum Beispiel bei Verkauf).
• Planen wir vorausschauend, damit wir Verluste optimal mit anderen positiven Einkünften verrechnen können.

Verkauf: Fristen, Selbstnutzung und Grunderwerbsteuer

Verkaufen wir ein Objekt, sind folgende Fristen zentral:

• Spekulationsfrist 10 Jahre: Bei Verkauf nach Ablauf sind private Veräußerungsgewinne in der Regel steuerfrei.
• Bei selbstgenutzter Immobilie: Wenn wir im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei. Kalenderjahresregelung kann zu überraschend kurzen tatsächlichen Nutzungszeiten führen.

Grunderwerbsteuer: Nicht jede Übertragung ist steuerfrei. Steuerbefreiungen gelten bei Erwerb in gerader Linie (Eltern zu Kindern oder umgekehrt). Geschwister stehen nicht in gerader Linie. Auch Übernahmen von Schulden können innerhalb von zehn Jahren als entgeltlicher Tatbestand zu steuerpflichtigen Vorgängen führen. Deshalb gilt: Wir sollten in Trennungs- oder Scheidungsfällen frühzeitig steuerlich beraten lassen.

Unsere besten Checklisten-Tipps

• Vor dem Kauf: Steuerberater anrufen oder zumindest diesen Artikel speichern.
• Im Notarvertrag: Aufteilung Grundstück/Gebäude und separate Positionen für Einbauten verhandeln.
• Nutzen und Lasten bewusst terminlich gestalten, um vorweggenommene Werbungskosten zu nutzen.
• Erste drei Jahre: 15-Prozent-Regel überwachen und Nettobeträge getrennt dokumentieren.
• Bei größeren Sanierungen: Verteilung auf mehrere Jahre prüfen und dokumentieren.
• Bei Verfügungen denken wir an Freibeträge der Kinder und an sozialrechtliche Fristen.

FAQ !

Abschließende Empfehlung

Wir wiederholen, was sich in der Praxis immer wieder bestätigt hat: Immobilien sind steuerlich komplex, und kleine Vertragsformulierungen oder zeitliche Gestaltungen entscheiden oft über hohe Steuerbeträge. Rufen wir frühzeitig Experten, dokumentieren wir Renovierungen und Fristen sorgfältig und prüfen wir vor allem die Aufteilung von Grund und Boden gegenüber dem Gebäude. So vermeiden wir Fallstricke und nutzen legitime Gestaltungsmöglichkeiten effektiv.